Типы офисов: кабинетный, open space, комбинированный. Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B К какой категории относятся офисные здания

В зависимости от различных внутренних и внешних характеристик официально недвижимость разделена на классы: «A» («А+»), «B» («B+») и «C». Категория присваивается зданию после того, как комиссия оценит бизнес-центр на предмет соответствия определенным критериям. На чем основывается классификация бизнес-центров разберемся в данной статье.

Класс «А» («А+»)

Бизнес-центры класса «А» в Санкт-Петербурге отвечают следующим характеристикам:

не более 7 лет с года постройки или капитальной реконструкции;
удобное расположение рядом с главными автомагистралями города, не более 15 минут пешком до метро и до остановок общественного транспорта;
современные инженерные системы;
профессиональная управляющая компания с опытом от 5-ти лет;
весь спектр эксплуатационных услуг;
материалы отделки, соответствующие международным стандартам;
качественные системы вентиляции и шумоизоляции, система климат контроля, пожарная безопасность;
современные высокоскоростные лифты;
бесперебойная работа электросетей;
круглосуточная охрана, видеонаблюдение за всеми зонами здания;
высота потолков – не ниже 2,7 м;
эффективная планировка;
большие или панорамные окна, обеспечивающие помещение большим количеством естественного освещения;
зона резепшен;
подземный или наземный паркинг с расчетом не менее 1 места на 100 м² арендопригодной площади;
не менее 2-х независимых провайдеров телекоммуникации;
презентабельные фасадная часть здания и входная группа;
развитая внутренняя и внешняя инфраструктура.

Чем объекты «А+» отличаются от «А»?

Разница между классами заключается в исключительных характеристиках объектов «А+»:

выдающиеся характеристики, такие как дизайнерская отделка или уникальные архитектурные решения;
система «умный офис»;
зачастую проекты объектов разрабатывает архитектурное бюро международного уровня.

По статистике

8 бизнес-центров класса «А+»;
104 бизнес-центров класса «А»;
средняя ставка аренды – 1 500 руб. м²/месяц.

Офисные центры класса «В» («В+»)

Бизнес-центры этой группы – самые многочисленные и пользуются популярностью у арендаторов, благодаря оптимальному сочетанию цены и качества.

На 2018 год в Санкт-Петербурге:

93 бизнес-центров класса «B+»;
510 бизнес-центров класса «B»;
средняя ставка аренды – 900 руб. м²/месяц.

Класс «С»

Объекты класса «C» легко узнаваемы:

удаленность от главных магистралей города;
низкий уровень инфраструктуры;
устаревшие инженерные коммуникации;
ограниченное количество парковочных мест или их полное отсутствие.

Здания этого класса, в основном, являются административными строениями прошлого столетия. Многие из них требуют затрат на ремонт или капитальную реконструкцию. Тем не менее, помещения в таких объектах достаточно востребованы, благодаря низкой арендной ставке, а также наличию железнодорожных путей или крупных складских площадей.

На 2018 год в Санкт-Петербурге:

379 бизнес-центров класса «C»;
средняя ставка аренды – 500 руб. м²/месяц.

Факторы, способные повлиять на классификацию объекта коммерческой недвижимости

Существует ряд факторов, способных повысить класс коммерческого здания. К ним можно отнести:

экологически чистый район города;
историческая локация;
статус памятника архитектуры;
удобный доступ для малоподвижных групп населения.

Определить к какому классу относится здание довольно сложно, так как некоторые нюансы не видны невооруженным глазом. В таких случаях лучше всего обратиться к опытному специалисту, чтобы избежать неприятных моментов, которые могут выявиться уже в ходе работы.

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров. http://оценщик72.рф/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

Классификация офисных зданий

Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 3,30 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойною питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.

Офисное здание класса С: соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Одной из самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать Классификацию Московского исследовательского форума 2003г. (Приложение А, таблица 1). appraiser.ru Каждый тип недвижимости разделен на 4 класса: А, В, С, Д.

Офисная недвижимость на западе классифицируется на три класса - А, B, С. У России, в СНГ к этим трём классам может добавляется ещё два - D, E. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Так же следует принять во внимание и тот факт, что границы между классами в большинстве случаях могут быть не чёткие. В таком случае после буквенного обозначения добавляют дополнительно знаки + и -. Далее рассмотрим основные различия между этими классами.

Офисы класса "А"

Офисы класса "А" - самые престижные офисные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют самый высокий уровень сервиса: "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии.

Такие офисы обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс офисных помещений предполагает современную свободную планировку офисов, дорогую отделку офисов, подвесные потолки и многое другое. Классическим вариантом офиса класса А считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность компенсируется близостью к природе.

Дополнительными бонусами таких офисов являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест. За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам офисов с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата офисов является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Офисы класса "В"

Офисы класса "В" - это офисные помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине. Офисы класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». В таких офисах может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе.

К этому классу офисов относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные под офисные помещения старинные особняки, расположенные в центре города. offrent.ru › review/type/

Офисы класса "С"

Офисы класса "С" - это офисные помещения, построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в таких офисных помещениях может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов, или выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

В таком офисном помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда - коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс офиса "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками. Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом, общей автостоянкой.

Офисы класса "D"

Офисы класса "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие офисные помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса "Е"

Офисы класса "Е" - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные под офис подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

Торговых центров в последние 10 лет развелось немыслимое ранее количество. Каждый из них, пытаясь привлечь покупателей и арендаторов, старается выделиться названием, архитектурой, инфраструктурой, концепцией... Почти такая-же ситуация и с бизнес-центрами.

В результате стали делаться попытки каким-то образом систематизировать различные объекты по классам и видам. Статья дает возможность ознакомиться с этой классификацией.

Классификация бизнес-центров

В настоящее время в России, не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес - центра). Это могут быть как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ, здания и цеха, выведенных из города заводов и других госучреждений).

Таким образом, право классификации новых зданий находится в полном ведении его владельцев. Классификация же построенных несколько лет назад зданий и административных зданий, переоборудованных в бизнес - центры вызывает всевозможные споры.

Из наиболее приемлемых рассмотрим классификацию БЦ, предложенную «Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД).

По совокупности различных характеристик БЦ подразделяют по категориям : бизнес центр оценка недвижимость

БЦ «класса А»;

БЦ «класса В»;

БЦ «класса С».

При этом классификации не подлежат:

объекты, в которых более 15 лет не проводились ремонтные работы;

объекты, одновременно частично заполненные арендаторами и находящиеся в процессе реконструкций/перепланировок и имеющие незавершенный вид;

встроенные офисные помещения.

Необходимо отметить, что «бизнес центр» и «офисный центр» названия идентичные.

Классификация

Общая классификация

Наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по:

месторасположению,

статусу арендаторов и уровню спроса,

уровню инженерного обслуживания и уборки.

Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн, и оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.

Здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устаревание зданий.

Здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, месторасположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально усовершенствованные.

Оценка характеристик производится по следующим категориям:

Месторасположение и доступность

Компоненты и свойства зданий

Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса

И, если бизнес-центр по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания - к классу «С», по уровню управляющей компании - к классу «В», то суммарный класс объекта будет «С».

Классификация БЦ в Санкт-Петербурге несколько отличается от классификации принятой в Москве.

Успешность организации зависит не только от профессионализма руководителей и работников, но и от правильного, продуманного расположения офиса. Важно не только удобство его расположения, но и обстановка внутри, презентабельный вид. Тут как нельзя лучше работает известная пословица: «По одежке встречают…».

Что такое категория бизнес-центра

Офисы располагаются зачастую именно в бизнес-центрах, об их категориях стоит узнать побольше. Категории определяются по нескольким критериям:

месторасположение. Это очень важно, ведь от того, как удобно партнерам и клиентам будет добираться к вам в офис зависит, захотят ли они вообще с компанией контактировать. К этому же пункту можно отнести удобство доступа – транспортные коммуникации, парковка;
презентабельность здания. Его фасад, вход и т.д. Состояние экстерьера и интерьера;
площадь и конструктивные особенности;
качество межэтажных перекрытий, окон, лифтов;
инженерные коммуникации: вентиляция, кондиционеры, связь;
безопасность объекта;
инфраструктура.

Классификация бизнес-центров

Стоимость аренды помещений в бизнес-центре напрямую зависит от его класса, который обозначается буквами А, В, С.

Самыми доступными, но далеко не самыми престижными, являются бизнес-центры класса С. В их помещениях должны быть:

Система вентиляции и отопление.
Лифт, если в сооружении больше трех этажей.
Охранные системы и наличие контроля доступа.

Это минимальные требования, которым должен соответствовать подобный деловой центр.

проточно-вытяжная вентиляция;
возможность для регулировки микроклимата;
системы пожарной безопасности;
видеонаблюдение и круглосуточная охрана;
месторасположение поблизости от транспортных артерий.

В нашей стране есть дополнительные уровни качества помещений для офисов, они обозначаются + или -. Пример: бизнес-центра класса Б+ будет по условиям чем-то средним между А и Б или почти идентичным А-. Такое разделение несколько условно, ведь в центре может быть что-то лучше, а что-то хуже.

Что касается бизнес-центров класса A, то у них все, что есть в предыдущих. Но к этому прибавлено еще пару пунктов:

Видимость из основных транспортных магистралей.
Наличие собственного источника электроснабжения и аварийного дизельного генератора.

Золотая середина

Деловой центр Шухова 14 относится к классу Б+, то есть, арендуя офисы в нем, вы почувствуете, что такое комфорт и удобство. Инфраструктура развита на высоком уровне, локация в центре Москвы. Несмотря на это, место тихое, а транспортная доступность характеризуется как отличная.

Территория занимаемая деловым центром - 1 Га. К вашему выбору несколько строений с разной этажностью. Есть внутренняя отделка соответственно классу, присутствуют все инженерные коммуникации. Если у вас есть желание показать своим партнерам и клиентам дружественность и открытость - приходите в бизнес-центр Шухова 14.

Новый перечень состоит из 26 пунктов.

Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.

Напомним, что Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 г.

Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» - соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий.

Значительные изменения затронули пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в городе, аналитики пяти ведущих международных компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром:

Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80;

Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60;

За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.

В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения:

Наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)

Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)

Период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)

Минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)

Глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)

Коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)

Наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)

Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:

Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,

Современная система пожарной безопасности,

Наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,

Наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,

Использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,

Наличие организованной охраняемой парковки,

Организованное управление зданием,

Наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.